ניו יורק: מקום נחמד לבקר בו אבל... באמת רוצה לגור כאן?

ממשיכים למעלה

אהבת את האנרגיה, את המהירות של מדרגות הולכי הרגל, את הקניות חסרות הגבולות, התעלמות מוחלטת מהמחירים המופקעים, חסרי בית ישנים ברחובות, אופנועים שדואגים על המדרכות, וסכנות של... כמעט הכל.

תוך התעלמות מאנשי האבטחה החמושים במלון שלך, האשפה שיוצרת מפגעים על שבילי ההליכה, והמספר ההולך וגדל של אנשים שנדקרים ויורים על רציפי רכבת תחתית ומדרכות, כשנכנסת למונית ויצאת לשדה התעופה לטיסה חזרה לג'ורג'יה , ניו מקסיקו, ברזיל או תאילנד, שקלת ברצינות להעביר את חייך (כולל המשפחה, העסק, המחותנים, הילדים וחיות המחמד) לדירה בניו יורק.

לפני שאתם שותלים את השלט למכירה על הדשא הקדמי, ואורזים את הכלים, שקול את האתגרים שתושבי מנהטן נתקלים בהם 24/7/365.

נדל"ן למגורים

ישנן ארבע אפשרויות עיקריות למקום מגורים בניו יורק: השכרות, שיתופי פעולה, בתים משותפים ובתים עירוניים פרטיים. במנהטן, 563,972 (7%) ממשקי הבית מאוכלסים בשכירים ואילו 179,726 (24%) מאוכלסים בבעלותם. אין נדל"ן במנהטן שנחשב למציאה... אלא אם כן אתה מאמין שהפחתה של 10% על דירת 5 חדרי שינה של 2 מיליון דולר היא גניבה.

השכרה

נכון לעכשיו, שכר דירה ממוצע עבור דירה של 702 מ"ר במנהטן הוא 4,265 דולר. שכר הדירה משתנה לפי מיקום: באטרי פארק סיטי (5,941 דולר), איטליה הקטנה (5,800 דולר), TriBeCa (5,800 דולר), סוהו (5,447 דולר), לינקולן סקוור (5,431 דולר) וצ'יינה טאון (5,399 דולר). שכר הדירה החציוני עבור דירת חדר שינה אחד באפר ווסט סייד גבוה ב-1% מהשכר דירה שכר דירה חציוני במחוז הפיננסי.

דירה או קו-אופ

מחירי הדירות הממוצעים במנהטן מבוססים על האם הדירה היא דירה או לול. המחיר למ"ר עבור דירה גבוה יותר מאשר עבור שיתוף פעולה מכיוון שבעל דירה מקבל בעלות על נדל"ן, יכול לרכוש את הדירה ללא אישור דירקטוריון ויכול להשכיר את הדירה כרצונו ללא הגבלה. מחיר המכירה הממוצע לדירות נע בין 908,991 דולר לסטודיו ועד למעלה מ-9,846,869 דולר לדירת 4 חדרי שינה. המחיר הממוצע למטר מרובע נע בין 1,138 דולר לסטודיו ל-2,738 דולר לדירת 4+ חדרי שינה.

המחיר הממוצע למטר מרובע עבור קו-אופ נמוך בכ-50% ממחיר דירה. מחיר המכירה הממוצע לקו-אופ נע בין $553,734 לסטודיו ועד למעלה מ-$5,109,433 עבור דירת 4+ חדרי שינה. המחיר הממוצע למטר מרובע נע בין 852 ל-1,596 דולר. ככל שהדירות גדלות, המחיר למ"ר עולה מכיוון שהדירות הגדולות יותר נמצאות בדרך כלל בקומות גבוהות יותר ויש להן נוף טוב יותר, ולכן מקבלים מחירים גבוהים יותר למ"ר.

קוטג

בית עירוני הוא בית פרטי שבו לפחות קיר אחד משותף עם בית מגורים אחר. נכסים אלה נדירים למדי בשוק הנדל"ן בניו יורק ומהווים פחות מ-2% מהנכסים עסקאות למגורים.

הבעלים של בית עירוני בניו יורק אחראי לתשלום כל מיסי הרכוש, התחזוקה והתיקונים בנכס, שלא כמו לול או דירה; עם זאת, לא נדרש תשלום חודשי עבור ניהול הבניין. אין צורך באישור הדירקטוריון לרכישה או מכירה של נכס כאמור. ניתן להעביר את מכירת הבניין לכל צד שלישי ללא אישור מראש מלבד הבעלים. שיעורי המס נקבעים מדי שנה על ידי מועצת ניו יורק על סוג הנדל"ן. המחירים עבור בתים עירוניים במנהטן נעים בין 1.7 מיליון דולר למעל 80 מיליון דולר (2020).

לשיתופי פעולה יש היסטוריה

ההיסטוריה של הקו-אופ מתחילה בסוף המאה ה-19. על ידי בעלות משותפת על בניינים עם דיירים אחרים, התושבים האמינו שיש להם יותר שליטה על שיפוצים ועל מי שיכולים להיות שכניהם. שיתופי פעולה היו לרוב יציבים יותר מבחינה פיננסית מסוגים אחרים של בניינים בתקופת שפל כלכלית, משום שהם יכלו למנוע מכירות לקונים פוטנציאליים שנאלצו ללוות כספים בכבדות כדי לקנות את הדירה.

במשך עשרות שנים בנייני דירות בניו יורק בשדרות פארק אווניו, השדרה החמישית וסאטון פלייס הציגו הילה של כוח ויוקרה של העיר ניו יורק, בעוד החזיתות החיצוניות והמבואות לחשו פריבילגיה. ההכרה כראויה על ידי מועצות השיתופיות שהחזיקו בשליטה על נכסים אלה ויצירת בית בקרב תושביהם היה סימן להגעה מעוררת שאיפה.

ככל שהכלכלה של העיר והמדינה השתנתה, ומחירי הדירות עלו, ירד מספרם של תושבי ניו יורק שיכלו להרשות לעצמם. רבים מהבניינים נוטים להגביל את ההלוואות הפיננסיות למקסימום של 50% ממחיר הרכישה ויש להם ציפיות מחמירות לגבי נכסים נזילים לאחר הסגירה.

© ד"ר אלינור גארלי. אין להעתיק מאמר זה בנושא זכויות יוצרים, כולל תמונות, ללא אישור בכתב מאת הכותב.

בקרוב בסדרה:

חלק 2. C0-OPS במשברים

חלק 3. מכירת קו-אופ? בהצלחה!

חלק 4. לאן הולך הכסף שלך

חלק 5. לפני שחופרים את בור הכסף