תסתכל לפני שאתה מזנק מהצוק

1. תכנית הון לבניין

2. שיפורי הון (היסטוריה קודמת ותוכניות עתידיות כולל הערכות עלויות ומסגרת זמן)

3. משכנתא לבניין (מה התנאים/התנאים/אפשרויות החידוש)

4. הסכם ניהול (חברה מחזיקה כעת בחוזה ניהול; עלויות/שירותים)

5. סקר אסבסט בשטחי ציבור ודירות

6. מסגרות חלונות נרקבות במרתף ובחללים ציבוריים אחרים שעלולים להוות נקודת כניסה למכרסמים/חרקים ונזקי מים

7. מדי מים/חשמל. יש לבדוק את העלויות עבור כל שנה. האם העלויות דומות משנה לשנה?

חבילת יישומים. ראש למעלה (דרך למעלה)

ישנם שלושה מונחים שכל רוכש שיתופיות פוטנציאלי חייב לשנן: מקדמה, יחס חוב להכנסה ונזילות לאחר הסגירה.

• משוכה אחת: המקדמה היא החלק הראשוני במזומן שהקונה משלם למוכר עם הסכום הנותר למימון בנק או מלווה אחר. שיתופי פעולה רוצים שלבעלים יהיה הון עצמי בבתיהם. מקדמה יכולה להגיע בין 20-50 אחוז (לא אוניברסלי). כמה בניינים בעלי מעמד גבוה עשויים להתעקש על רכישות במזומן ללא אישור מימון.

• מכשול שני: יחס חוב להכנסה. סכום החוב החודשי של הקונה חלקי הכנסתו החודשית. עבור שיתופי פעולה רבים יחס החוב להכנסה המותר מגיע ל-25-30 אחוזים. דירקטוריונים רבים מסתכלים גם על התמונה הפיננסית הכוללת. אם מישהו בביטוח לאומי ומכניס רק 2100 דולר לחודש, אבל יש לו 10 מיליון דולר בבנק או בהשקעות, ייתכן שיחס החוב להכנסה לא מהווה בעיה.

• משוכה שלוש. נזילות לאחר הסגירה. סכום הכסף הזמין לקונה הפוטנציאלי לאחר ביצוע מקדמה. זה יכול לכלול מזומן בבנק, שוק כספים ו/או קרנות מניות, תיק מניות, שטרות אוצר, תעודות פיקדון (נחשבות נזילות). IRAs וחשבונות פרישה אחרים אינם נחשבים נזילים, וגם לא פוליסות ביטוח חיים, מניות לא מושקעות של מניות או רכוש אישי (כלומר, נדל"ן, יצירות אמנות).

כלל האצבע - לקונה צריך להיות מספיק מזומן בהישג יד כדי לשלם את המשכנתא והאחזקה למשך שנתיים למקרה שהכנסתו תסתיים מסיבה כלשהי, כגון פיטורים או מחלה.

מועצות המנהלים יסתפקו לעתים בנזילות של שנה אחת ובשנה אחת של מזומנים בפקדון מה שמאפשר לקונה פוטנציאלי לגייס מזומן בנאמנות על ידי מכירת נכסים נזילים מבעוד מועד ונותן לדירקטוריון שקט נפשי.

יש מועצות שיודיעו למתווכים ולקונים על הדרישות המספריות שלהם מראש כדי למנוע זמן וצרות של בדיקת אנשים עם סיכוי קטן להתקבל. למועצות אחרות אין דרישות מוחלטות והן פוסקות על בסיס כל מקרה לגופו.

סיכונים מול תגמולים

CoOpLiving.Part5 .2 3 | eTurboNews | eTN — Jorge Royan – royan.com.ar

כל הרכישות נושאות סיכון. במקרה של רכישת קו-אופ ניו יורק, גורמים רבים אינם בשליטת הקונה, כולל בניין מנוהל בצורה גרועה, מועצת קו-אופ עצלנית או צוות בניין לא מיומן או לא מספיק. ייתכן שבעלי המניות יצטרכו להתמודד עם הערכות מיוחדות בלתי צפויות שנגבה על ידי BOD עבור תיקוני בניין גדולים שלא היו צפויים ותשלומי האחזקה עשויים לעלות מהר יותר מהאינפלציה. ה-BOD עשוי לשנות את השכרת המשנה או מדיניות אחרת, ולהפוך השכרת דירה ו/או בעלות על חיות מחמד לבלתי אפשריים. מכירת הדירה שלך עשויה להיות אתגר עקב דחיות שרירותיות של מועצת המנהלים של קונים פוטנציאליים מכיוון שחבר ב-BOD נוטר כלפיך טינה.

הולך קדימה

מצאתם את דירת חלומותיכם. עורך הדין, רואה החשבון, מעצב הפנים, האדריכל והמשפחה שלך כולם באותו עמוד. אתה והבעלים הגעתם להסכמה על מחיר המכירה ועכשיו הגיע הזמן לסגור.

זמן לסגור

זמן סגירת ה-Co-op בניו יורק עשוי להימשך 2-3 חודשים מהרגע שיש חוזה רכישה חתום; עם זאת, בעולם האמיתי משך הזמן שלוקח לסגור ותלוי במספר גורמים ויכול להיות מחוץ לשליטתו הישירה של הקונה:

1. כל רכישה במזומן בקניית דירת חסות. תכנן 2-3 חודשים (או פחות) ... אבל,

2. קנייה מעיזבון עם עו"ד חסר ניסיון - עיכוב

3. חבילת Co-op Board עשויה להיות חלקית או מכילה שגיאות - עיכוב

4. סוכן מנהל איטי בבדיקת הבקשה ודוחה את שליחתה לדירקטוריון - עיכוב

5. מועצת הקו-אופ בוחנת מכירות רבות והן מתחרות על תשומת הלב של BOD - עיכוב

6. חבילת פנסיון שהוגשה בתקופת חגים – איחור

7. קונפליקטים בתזמון ראיונות (אתה וה-BOD) - עיכוב

8. BOD לא יכול לקבל החלטה - עיכוב

9. המוכר או הקונה אינם משתפים פעולה - עיכוב

עלויות סגירה

• שכר טרחת עורך דין. נע בין $1,500-$4,000. משולם בדרך כלל עם סגירת העסקה. ייתכן שתהיה שכר טרחה נוסף לעורך הדין של הבנק ($1,000).

• מס אחוזה. הסף למס האחוזה בעיר ניו יורק הוא 1,000,000 דולר (לא סביר שאחוזה נמכרת במחיר הזה). מבחינה טכנית המס נחשב כמס העברה, המשולם על ידי הקונה על נכסים השווים או גדולים מ-$1,000,000. סכום המס משתנה והוא שיעור סיום שמתחיל ב-1 אחוז עלייה בהתבסס על טווחי מחירי רכישה עד למקסימום של 3.9 אחוזים עבור נכסים של 25,000,000 $ ומעלה.

• ביטוח כותרות (דירות בלבד). רכישת דירה וקבלת משכנתא מחייבת ביטוח בעלות ובדרך כלל עומד על 0.45 אחוז ממחיר הרכישה. הוא נרכש כדי להגן על קונים ומלווים מפני תביעות בעלות על הנכס לפני הבעלות על הבית.

• הקלטת משכנתא מס (דירות בלבד). זה מחייב את הרוכשים לשלם 1.8 אחוזים על סכומי משכנתא מתחת ל-5,000,000 דולר ו-1.925 אחוזים על סכומי משכנתא מעל 500,000 דולר. זהו סכום ההלוואה ולא מחיר הרכישה. עבור דירה ממוצעת במנהטן תמורת 2,000,000 דולר עם ירידה של 20 אחוזים, יש חיוב של 1.925 אחוז על סכום ההלוואה של 1,600,000 דולר של כ-30,800 דולר עבור מס רישום המשכנתא בלבד.

• מס הפוך (שיתופי פעולה). מדובר בדמי העברה המשולמים לקו-אופ במהלך עסקת מכירת דירת קו-אופ. האגרה אינה מס טכנית ולכן אינה ניתנת לניכוי כארנונה. גובה מס היפוך ומי משלם עבורו (קונה או מוכר) משתנה משיתוף פעולה לקואופ. המידע מתואר בדרך כלל בחוזה החכירה הקנייני של הבניינים או בשיתוף פעולה על פי חוקים.

• עמלות נוספות. עמלות משכנתא, הוצאות ריקוד, הוצאות נלוות וכו'.

• מיסי העברה של מדינת ניו יורק וניו יורק (דירות פיתוח חדשות בלבד). (prevu.com)

בסופו של דבר

כאשר העסקה הושלמה לבסוף, הקונה נותן למוכר את כספו. המוכר נותן לקונה את השטר (עבור דירות) או את חוזה החכירה הקנייני (עבור שיתופי פעולה) וכולם ממשיכים בחייו.