אסטרטגיות השקעות במלונות באפריקה שמדרום לסהרה מתפתחות

צמיחה גבוהה בהיצע בחמש השנים האחרונות הפעילה לחץ על ביצועי המלונות באפריקה שמדרום לסהרה, אולם התחזית לטווח הבינוני חיובית, עם צינור בר קיימא יותר ויסודות הביקוש חזקים יותר. זו אחת העובדות המעניינות שהציג קסנדר ניננס, סגן נשיא בכיר, קבוצת מלונות ואירוח, JLL אפריקה שמדרום לסהרה, בפורום בו השתתפו משקיעי מלונות מקומיים ובינלאומיים מובילים באפריקה. ניג'נס אומר כי המשקיעים בתחום המלונאות באפריקה שמדרום לסהרה הם חיוביים לגבי התחזית בענף, אולם הם גם מודים בכך שקשה יותר למצוא כיום הזדמנויות מניבות. המשקיעים בוחנים יותר ויותר פלחי נישה, שווקים משניים חדשים ורכישות בעלות ערך מוסף כדי להגיע ליעדי ההחזר שלהם.

הדו"ח מאשר את הציפיות למסחר בבתי מלון להישאר בלחץ במהלך המאזן של 2018 ובשנת 2019, מכיוון שחדרים חדשים ימשיכו להיקלט בשוק. ניג'נס אמר כי למרות סביבת סחר מושתקת בשווקים רבים, ישנן עדויות לכך שמוצרים ממוקמים, מבוזרים, ממותגים ומפותחים היטב יכולים להעלות באופן עקבי על השוק. "פלחים חדשים כמו דירות שירות ומלונות כלכליים ממותגים מחזיקים בסיכויי תשואה חזקים", אמר. "עבור משקיעים המתבוננים בשוק, הספקטרום הרחב של סיכויי השוק וביצועי הנכסים מביא גם הזדמנויות וגם אתגרים."

JLL צופה השקעה שנתית בפיתוח בתי מלון בהיקף של 1.7 מיליארד דולר בשנת 2019, עם מכירות השקעות בשנת 2018 של 350 מיליון דולר ויגדלו לכ -400 מיליון דולר בשנת 2019. ניג'נס מוסיף "אנו צופים שנזילות ומסחר בנכסי המלונות ימשיכו וזה ישפר את התמחור שקיפות בשוק ומפחיתה את סיכון הבעלות. אסטרטגיות להוסיף ערך יהיו הגישה המוצלחת ביותר לרכישות מכיוון שחסרים נכסי איכות במחיר טוב זמינים למסחר. " תשואות הפיתוח הן הגבוהות ביותר כאשר מתמקדות בשיבוש המגזר או בטיפול בביקוש המתגבש ובבידול פרויקטים. המרות של מותגים מציגות סיכויים חזקים בהפוך, והן נתמכות היטב על ידי המותגים הבינלאומיים באקלים הנוכחי.

הדו"ח בוחן גם את ההלוואות להתפתחויות המלונות באפריקה שמדרום לסהרה, ומזהה כי הבנקים המשיכו להיות זהירים בהלוואותיהם ושמרניים במינוף שלהם. "עם זאת, הם נעשים יותר ויותר מתוחכמים, עם יותר התמקדות ייעודית לקבוצת הנכסים", אומר ניז'נס, "ומגלים כוונה חיובית להתמודד עם המגזר. ככל שהמלווים יתוודעו יותר ויותר, הדבר יביא לכך שהפרויקטים הניתנים לביצוע יקבלו מימון ". מגמה נוספת היא מספר המלווים החדשים שנכנסים למגזר באמצעות מערכות היחסים הקיימות שלהם עם שחקני נדל"ן מגוונים, מה שמעמיק את מאגר המלווים. עם הזדמנות ברורה לשוק, אומר ניז'נס כי בשנים הקרובות יהיה מעניין לראות האם המלווים החלופיים והביניים ייכנסו למגזר.

שווקים אזוריים מגוונים יותר ויותר ולא מסונכרנים, והסיכויים והסיכונים ברחבי האזור משתנים מאוד. בשנת 2018, ביצועי המלונות היו מעורבים ברחבי האזור, בעיקר בגלל ההשפעה של היצע חדש שנכנס לשווקים, וכן מלחצי ביקוש חיצוניים. מערב אפריקה ראתה בשיפור הגבוה ביותר בביצועים עם תמחור סחורות במגמת עלייה וכלכלות רבות משגשגות. מזרח אפריקה חווה צמיחה טובה בביקוש, אולם התפוסה הייתה בלחץ בגלל הצמיחה האחרונה בהיצע. הביצועים בדרום אפריקה עומדים כתוצאה מההאטה הכלכלית בדרום אפריקה, כמו גם מהשפעת הבצורת בקייפטאון. ביצועי האוקיאנוס ההודי ממשיכים להיות חזקים מאוד עם השקפה מצוינת.

מנקודת מבט מקרו-כלכלית, האזורים שמדרום לסהרה ממשיכים להתקדם ומופיעים יותר ויותר במכ"מים של המשקיעים. זאת, למרות הסנטימנט העולמי שהושפע מצמיחה איטית יותר, ממחירי הנפט הגבוהים ומהחששות סביב התרת מאזן הפדרל ריזרב האמריקני. טום מונדי, ראש המחקר, JLL אפריקה שמדרום לסהרה, ציין כי "נכסים באיכות טובה, במיקומים בריאים עם זרמי הכנסה אמינים, נותרים אטרקטיביים עבור המשקיעים. שיפור השקיפות ביבשת, בעוד שהוא הדרגתי, יעמוד בבסיס מקרה ההשקעה בנדל"ן באפריקה. "

התחזית להשקעה במלונות באפריקה שמדרום לסהרה בטווח הבינוני והארוך חיובית. ערים מתפתחות עם צמיחה גבוהה בהיצע תמיד הולכות להפעיל לחץ על הביצועים וזה מורגש כעת. ניג'נס מסכם כי "לחץ זה מביא להתפתחות אסטרטגיות השקעה לאזור, ומי שקורא היטב את השווקים, יוצר מוצר רלוונטי ומתחדש בגישתו לתחום יקצור את הפרס."