מכיוון שמחירי הנכסים יורדים ברחבי אירופה, הסיכוי להחזיק בית נופש בחו"ל לעולם לא יהיה טוב יותר. ועם צמיחה קשה מול מטבעות זרים-נגיעה לשפל של שישה חודשים מול האירו ביום חמישי-אולי זה יהיה חכם להתחיל לזוז במוקדם ולא במאוחר. אבל איפה המציאות?
הנתונים האחרונים מצביעים על כך שצרפת וספרד החביבות על הפופולריות שלה בקרב רוכשי בתי נופש. אבל התמונה לא כל כך חיובית למשקיעים שרוצים תשואה ניכרת על הרכישות שלהם, כאשר כמה מוקדים אירופיים לשעבר נראים עכשיו קרירים בהחלט.
על פי חברת המשכנתאות בחו"ל קונטי, 31 אחוז מהפניות שקיבלה עד כה השנה היו על רכוש בצרפת, בעוד שיותר מחמישית היו על ספרד. קלייר נסלינג, מנהלת חברת קונטי, אומרת שהקונים נצמדים לתחומים שהם מכירים וסומכים עליהם, ומפנים עורף לשטחים הרפתקניים יותר כמו בולגריה, טורקיה ודובאי.
ספרד שומרת על הפופולריות שלה בקרב רוכשי דירות נופש בבריטניה מכיוון שהמחירים ירדו מאוד עקב היצע יתר של נכסים בשוק. במקרים מסוימים, המחירים בקוסטה דל סול צנחו ב -40 % מאז השיא ב -2006/7.
המשמעות היא שמי שתמיד חלם לקנות מקום בשמש אך נדחה מהמחיר, זה הזמן להציץ.
שפע הנכסים בשוק הספרדי הוביל חברה בריטית אחת להשיק שירות במיוחד כדי למצוא קונים לנכסים "במצוקה", בדרך כלל החזרות, צוואות או החלפת נכסים.
חברת הנכסים המקוונת, whitehotproperty.co.uk, משווקת כיום כ -4,000 נכסים במצוקה ביעדי התיירות הפופולריים עם - במקרים מסוימים - הנחות ניכרות. בדוגמה אחת, דירת דופלקס עם ארבע מיטות ושני חדרי אמבטיה בטורבייחה הופחתה ל -118.400 יורו (102,068 ליש"ט), הנחה של 27 אחוזים מהמחיר המקורי.
באופן דומה ניתן לרכוש וילה בת שלושה חדרי שינה עם בריכה במוקד תיירותי כגון קוסטאס תמורת 400,000 אירו. זה היה עולה בערך 650,000 יורו בשיא השוק לפני שלוש שנים.
סטיוארט לאו, מנכ"ל חברת השקעות הנכסים הבינלאומית אסץ, מעמיד את המשך ההתעניינות של רוכשי הדירות הבריטים בספרד על קרבתה לבריטניה, האקלים שטוף השמש שלה ושפע של חופים חוליים.
הוספת מחירי הנכסים הנמוכים יחסית פירושה שבריטים במצב טוב לרכוש בספרד-כל עוד הם לא מצפים לעליית מחירים ברמת המשקיעים. כשההיצע עולה על הביקוש, המצב אינו אטרקטיבי עבור מפתח הנכסים המקצועי הנשען על תשואות מוצקות לאורך תקופה קצרה יחסית.
חוק אומר: "ספרד היא מקום קשה מאוד לקנות מבחינת השקעה, במיוחד אם אתה מעוניין לכסות את כל העלויות שלך באמצעות שכר דירה. היצע יתר משפיע על שוק השכירות ושער החליפין לא עוזר.
"אם מישהו החליט על בית נופש שהוא לא הולך להשכיר אז ספרד היא אידיאלית, ועצם הבעיה שתגרום לבעיה למשקיע היא מה שעוזר לדחוף את המחירים. יש מבחר עצום, וגם כמה מחירים טובים מאוד. ”
עם זאת, למרות שלספרד יש הרבה ערעורים, שוק הנכסים היבשתי באירופה בכללותו עדיין לא התאושש. הולנד, דנמרק, סלובניה וסלובקיה ראו כולן ירידות מחיר דו-ספרתיות ברבעון השני של השנה.
אבל סיפור האימה המוביל הוא בולגריה. המוקד לשעבר בבלקן מהווה כיום אזור אסור למלווים ולקונים כאחד, כאשר נתוני רישום המקרקעין שלו מראים כי עסקאות נדל"ן התרסקו ב -35 אחוזים משנה לשנה במחצית הראשונה של 2009.
מחירי הקרקעות באזור הים השחור האופנתי בעבר ירדו בממוצע ב -40 % בשמונת החודשים הראשונים של 2009 לעומת התקופה המקבילה בשנת 2008, על פי נתוני פדרציית הנדל"ן הבינלאומית בבולגריה. כל הערים הגדולות ואתרי הנופש בולגריה, כולל סופיה, ורנה וסמוקוב, כמו גם אתרי נופש החורף בורובץ, דיווחו על ירידות באזור של 50 אחוזים בתקופה המקבילה.
סטיוארט חוק מזהיר את הבריטים להימנע מבולגריה בכל מחיר. הוא אומר: “זה פשוט מחריד; איפה תחתית השוק? השאלה שלנו תמיד הייתה 'למה שתטרח?' יש כל כך הרבה מקומות טובים יותר, או קרובים יותר, נחמדים יותר או לא פחות זולים. השוואת ספרד לבולגריה ... אין ממש ברירה. ספרד מתקתקת כמעט כל קופסה והיא הרבה יותר קרובה וקלת יותר? ”
הוא מציע שאם רוכשי דירות פוטנציאליים רוצים ללכת רחוק יותר, הם צריכים לשקול את ארה"ב, שם אפשר למצוא כמה מציאות. "כל מי שאי פעם שאף להחזיק בית נופש בפלורידה ולא נראה לאחרונה ידהים באמת ממה שהוא יכול להשיג. ראינו בתים עירוניים באורלנדו באתרי נופש מובילים במחיר של 50,000–70,000 אירו. ”
סיבה אחת שרבים נמנעים מאירופה כרגע היא מצב הלירה. בשנתיים האחרונות חלה תנודתיות חסרת תקדים בשווקי המטבעות, כששווי ה סטרלינג משתנה ביותר מ -30 % מול האירו. הלירה קונה כיום כ -1.1 יורו, כאשר אנליסטים רבים של מטבעות צופים כי השוויון יתרחש בקרוב מאוד.
סטיבן יוז, מנהל מטבע חוץ ישיר, חושש כי שטרלינג "קורס". הוא טוען שסוחרי מטבעות מסכימים על דבר אחד: "צפוי שטרלינג ליפול מהר ורחוק".
עם נפילות נוספות, מה על רוכשי הדירות הקיימים או הפוטנציאליים לעשות לעשות כדי להגן על עצמם? מארק בודגה, מנהל ברוקר המטבעות HiFX, ממליץ לאנשים המעוניינים לרכוש בחו"ל לשקול "קשר קדימה". "זה מאפשר לך לקנות מטבע עכשיו ולשלם עליו מאוחר יותר", הוא מסביר. "תצטרך לשלם פיקדון של 10 אחוזים כעת ואת היתרה של 90 אחוזים עם תום החוזה, אך הוא מאפשר ללקוחות להינעל לשער חליפין עד שנה."
ג'וליאן קנינגהאם, מסוכני הנדל"ן הבינלאומיים נייט פרנק, מייעץ למוכרים הבריטים ביבשת להוריד את המחירים המבוקשים. הוא אומר: "הספק המתמצא מעביר כל רווח מטבע לקונה הפוטנציאלי בצורה של מחיר מבוקש מופחת. אבל מבלי להעביר אחוז מסוים מהרווח הזה לרוכש הפוטנציאלי, זה מקשה על ביצוע העסקה הרבה יותר ".
גן עדן לבית נופש: מדוע צרפת נשארת מספר אחת
לא קשה להבין מדוע צרפת נשארת הבחירה הפופולרית ביותר בקרב הבריטים. קונים פוטנציאליים, הנגישים בקלות בכביש, ברכבת ובאוויר, אינם נתונים לחסדיהם של חברות תעופה בתקציב בלבד. מחירי הדירות נותרו עמידים בצרפת בהשוואה לבריטניה, וגם מימון המשכנתאות אטרקטיבי במידה רבה.
נסלינג אומר: “בצרפת המלווים תמיד היו קצת יותר זהירים. הם בוודאי לא קיבלו את ההשקפה הקיצונית שרוב המלווים בבריטניה עשו. לאורך כל מצוקת האשראי עדיין הצלחנו לקבל משכנתאות של 100 אחוז בצרפת עבור הלוואות מעל 250,000 אירו. ”
יותר מארבע חמישיות מהמשכנתאות בצרפת קבועות ורוב כל המשכנתאות החדשות קבועות לשנה אחת לפחות. אסטרטגיית הלוואות זו היא סיבה נוספת מדוע שוק הנכסים הצרפתי, בסך הכל, מתפקד טוב יותר מאשר בבריטניה.
למרות תקופה של ירידות מחירי הדירות במדינה בשנה שעברה, המחירים בצרפת עלו למעשה ב -3.9 אחוזים ברבעון השני של השנה, על פי נתוני האיגוד הלאומי הצרפתי של סוכני נדל"ן.
סטיוארט לאו, מנכ"ל חברת השקעות הנדל"ן הבינלאומית אסץ, מסכים שמלווים למשכנתאות בצרפת שמרו על הקריטריונים שלהם ללא שינוי במידה רבה, וטוענים כי מכיוון שהם נותנים הלוואות על בסיס משתלם, נמנעה עלייה לא בר קיימא במחירים בצרפת. הוא אומר: "בדרום צרפת המחירים בקושי התנדנדו מכיוון שהבנקים לא חושבים שיש להם שם סיכון משמעותי".
מה לקחת מהמאמר הזה:
- Land prices in the previously fashionable Black Sea area fell by an average of 40 per cent in the first eight months of 2009 compared to the same period in 2008, according to the International Real Estate Federation in Bulgaria.
- “If someone has set their mind on a holiday home that they are not going to rent out then Spain is ideal, and the very problem that would cause an issue to an investor is what is helping push prices down.
- The former hotspot in the Balkans is now a no-go area for lenders and buyers alike, with its land registry data showing that real estate transactions crashed by 35 per cent year-on-year in the first half of 2009.
